2016年“两会”释放政策宽松信号 房地产将迎暖春
京沪广深领涨 多地楼市量价齐升
“去库存”早在2015年就已提上日程：11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组工作会议上提出化解房地产库存、促进房地产平稳发展；12月，高层在中央经济工作会议上先后将“去库存”纳入2016年“四个歼灭战”和五大经济任务之一。在这一基调下，去年年底起，有的城市就开始呈现回暖迹象。
猴年刚至，上海、北京、深圳等地显著回暖：房价出现“连跳”，热门项目挤破门槛，购房者如过江之鲫， “一天一价”、“一房难求”的局面比比皆是，连沉寂多时的“日光盘”也成了市场中的常客。
3月1日中国指数研究院发布的百城房价显示：今年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/㎡，环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均有上浮，且已“连涨”7个月。其中深圳房价上涨52.55%，领跑全国。
(来源：中国指数研究院)
再看走量。根据中国指数研究院最新数据，国内29个重点城市住宅成交面积同比增加20.2%，自2015年3月起，同比上涨已持续一年，且在大部分时间里处于环比增长状态。具体来说，2016年2月一线城市成交量同比上扬23.4%，17个二线代表城市成交量同比增长14.5%，南充等8个叁线代表城市成交量同比增幅则达到了42.1%。
(来源：中国指数研究院)
可见量价齐升并非一线城市特有现象，多数二、叁线城市也在1-2月的传统淡季表现出挑。对此，不少人表示“看不懂”，有业内人士给出解释：如今经济呈下行趋势，资产配置荒盛行，美元加息，中国又不断降息降准、减少税项、降低楼市杠杆门槛，维持宽松政策，促使大量资金流入房地产市场。
“两会”期间，全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕指出：一线城市房价上涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚需进一步释放的表现。易居(博客)中国执行副总裁臧建军(微博)认为：楼市量价方面的波动根源于市场需求基本面，国家“去库存”拉动经济的政策导向和当下的资产荒，是造成本轮市场趋热的辅助器，一二线城市量价齐涨已成定局。
考虑到需求增长、“资产荒”等与政策息息相关，我们不难推断，以“去库存”为主导的各项“新政”，直接推动了市场升温。
各地响应“去库存” “两会”后宽松政策或将密集出台
今年1月26日，习总书记再次强调“供给侧结构性改革”与“去库存”；中央各部委迅速跟进，接连出台降首付比例、上调公积金存款利率、降契税、降准等利好政策。
央行公布数据显示：2016年1月，M1、M2分别同比大增18.6%和14%；人民币贷款2.51万亿元，同比增加1.04万亿元，刷新单月纪录。 2月，全国首套房平均房贷利率降至4.58%，有的城市首套房贷款最高可7折优惠，创下新低。宽松的货币政策，猛增的信贷放量，越来越低的购房门槛……这些都对楼市起到了相当的刺激作用。
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2月以来中央房地产相关“新政”
中央发声后，地方政府的响应十分积极，全国20多省的150余个城市相继打出政策“组合拳”：杭州发布“杭十条”，提出外地公积金可在杭贷款置业；湖南强调今年棚改货币化安置比例不得低于50%，将对高比例地区给予资金倾斜；福建以现金补贴，鼓励农民进城购房；海南出台规定，宣布暂停办理土地新增供应和新项目的审批，促进库存消化；重庆公布加大土地供应调控力度、降低房地产公司税费、全面推行货币化安置、推动房地产功能转型等方案，立下去库存“军令状”……
其中北京取消“限外令”格外引人瞩目。北京市住建委发布通知，规定自2016年2月4日起，在境内工作、学习与居留的港澳台居民、华侨和在境内工作的境外个人，可在京购买一套自住用房。北京在一线城市中率先“开闸”，正是将“去库存”落到实处。广州房协也对外称：建议取消广州楼市“限外”，并放开部分地区限购政策。一系列中央政府主导、自上而下的“去库存”改革措施正在全面推行。
李克强总理的政府工作报告无疑是“两会”重头戏。报告中提到实施稳健、灵活适度的货币政策，提高货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度等方案。国家发展和改革委员会主任徐绍史在答记者问时，提出加快农民工市民化、深化住房制度改革、因地制宜调控等加快房地产库存去化的方式。全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康也指出：“去库存要区别对待，因地制宜！”
易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进解读道：“合理消费”可理解为对二套房消费需求的认可，也是鼓励购房者积极置换新房，后续可能还有类似减税、降首付比例等的税收、信贷政策支持出台。对于“因城施策化解房地产库存”，他说：“基本可以认为在今年3-6月，各地会密集出台地方版本的去库存政策！”中原地产首席分析师张大伟认为：“整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。”
显然的，“去库存”作为基调仍将在中央主导下延续。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为：“接下来将进入政策‘蜜月期’，更多促进措施将沿着‘高频率、微刺激’路径陆续推出。”从“两会”释放的信号可以预见，更多“去库存”相关举措会在年内涌现，市场热度还将应势攀升。
二线城市成最大受益者？成都市场前景可期
就目前看来，市场表现最好的似乎是上海这样的一线城市。然而，严跃进断言：“对比来说，二线城市能够获得最大的利好！”他解释道：“二线城市购房需求尚未完全释放，开发商可以借机积极推盘、做营销，此时购房者可能会因为一线城市房价暴涨而积极购房。”臧建军认为，二线城市投资性购房比例依然维持低位，随着人口流入，房地产增量需求将有力支撑着市场基本面。
在“新政”催化下，一线城市与南京、杭州等东部沿海二线城市已经全线引爆，这一态势正逐步向中西部扩散，武汉、长沙、重庆、成都等地迅速升温。中原地产监测数据显示：2月最后一周(2.22-2.28)，成都商品房供应面积环比上涨972.28%，成交面积环比上涨58.56%，主城区商品住宅成交均价为10594元/平方米，环比上涨0.59%，年后量价齐升的态势已经显现。
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近期，一些热门板块的项目顺势收紧优惠策略，有的甚至将涨价提上日程：城东某楼盘2月“成交最高送30万元足金”的促销活动已经销声，城南某豪宅优惠缩减1-2个点。二手房同样火爆。“以前这边都没几个人，现在早上8点不到就有人排队，等了两个钟头才拿到号……”成都市房管局房产交易中心外，购房者彭先生说。
除住宅市场外，蓉商业地产回暖趋势也相当明显。大源某购物中心开业后客源不断，节后人气堪比开业期间。武侯区多个城市综合体销售火热、门庭若市，其中2015年成都主城区的写字楼销冠项目城置·汇点，春节后有时一天能接待上几十组访客，持续热销，继续领跑。
李克强总理“政府工作报告”中深化户籍制度改革、加快人口“农转非”、推进新型城镇化等措施，将充分扩大成都市场需求、为“去库存”带来切实利好。中原地产预测：近来多项利好政策出台，拉动置业者积极入市，蓉成交量已开始回升，后续在市场持续向上的趋势下，成交均价有望保持上升趋势。保利地产董事长宋广菊说：“真正能够步调轻松地享受如今的‘房地产之春’的，是像成都这样的二线城市！”
在以“去库存”为基调、楼市环境渐趋宽松的2016年，二线城市热度持续上升，也将充分享受政策带来的红利。回顾过去数次“大涨”不难发现，成都的楼市高峰往往较东部沿海城市晚上4-6个月。从近段时间的市场表现来看，作为“第四城”，成都让我们有足够的理由有所期待。可以预测，不久后蓉城也将迎来全面购房热潮，而眼下，或许是今年最好的置业时机。
